在澳大利亚购买房产，一定要对澳洲的用地性质知道，对于土地的开发或再开发，政府制订了严格的相关法则。规划方向掌握在每个地方政府Local Council的手中，以方便他们能够准备和修改这些规划方案并且实施守则。分区（Zoning）的类别也有不同，买家能够最终靠ePlanning 的网站，输入具体地址来查看房产所在位置周边的土地性质和开发密度情况，以利于寻找到更合适自己需求的物业。

  新州的土地分区则是按照‘Standard LEP’（地方政府规划文件模板）来执行的。土地功能分区（Zoning）最主要的是用来控制包括土地切割的样子，开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。最重要的是，土地属性会限制该地块未来的增值空间。所以了解土地功能分区对于投资者来说是必不可少的。

  每个城区的具体土地属性划分由当地的Council自行规定，不过划分的种类都大同小异，一般会分为以下8大类：

  本文主要是针对居民用地展开阐述, 居民用地的划分性质- 居民区（Residential）

  R1: 社区的低密度住宅区，一般指独栋别墅区域，密度为每公顷20个或以下住宅单元。

  R2：是一个主要由低密度住宅组成，该区还允许提供各种独立屋住房类型、设施和服务，以满足社区和居民的需求。R2允许混合开发独栋住宅、复式住宅、联排别墅、公寓、花园公寓和别的类型的住宅开发。密度范围为每英亩 11.1 至 16.0 套住宅左右。（1英亩=0.4公顷）

  R3：是适合并鼓励多户住宅的区域。多户住宅能够使用联排别墅或别墅的形式，但禁止住宅单位建筑。该区域还允许其他一些兼容用途，包括托儿中心、邻里商店和公共礼拜场所。R3 中等密度区促进了比 R2 区更密集的城市形态，并提供了独栋住宅和公寓区域之间的过渡。

  R4：大多数都用在住宅公寓楼区域 ， 在高密度住宅环境中满足社区的住房需求，在高密度住宅环境中提供多种住房类型。

  R5：大地块住宅区，目的是用于农村环境中的住宅，通常在新南威尔士州的城乡结合处，是半农村环境中极低密度的住宅开发区。

  1. Mixed-Use Zone 混合用途区域：是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这一种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。

  2. Residential Growth Zone 住宅增长区域：理论上可以建 Townhouse 和公寓，限高通常是13.5米，四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高，在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。

  3. General Residential Zone一般住宅区域：是很常见的分区，能够正常的使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓依据情况亦可，限高根据不一样的区域不同，通常为9米。

  4. Ne 邻里住宅区域: 在独立屋区域很常见, 通常情况下只能建两套住宅。

  5. Township Zone 乡镇区域：改进型区划，可以建独栋房屋和Townhouse，限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划，有一些情况下可以做混合用途，比如上居下铺等。

  6. Low-Density Zone 低密度区域：这种区指的是主要用来建设独栋别墅的区域。

  在新州规划和环境部网站即ePlanning 的网站上，买家能够最终靠输入具体地址或者自己购买房产的DA审批Lot Number，既可查询到有关房产的周边土地性质用途以及未来开发性质，具体网站地址链接如下：

  网站在每一个区域都用了不同的颜色和符号代码来区分性质类别，通过本文的描述便于买家自行查询。

  举例说明：正如上图所示，黄色虚线框是一套公寓的所在位置，该地块标注的颜色呈浅紫色，代码为“B4”即混合用地，也就是商业办公和部分住宅混合型地区。而其周边除了右边的R3、R4为住宅区域以外，其它地区均是B4或SP2基本的建设用地以及公共绿化和娱乐配套。由此能够判断出：

  结论：该房产具有一定的增值性和保值性，喜欢住在繁华都市的人士不失为一个优选。

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